Wissen · Der Steuerhebel

Steuern und AfA

Jeden Monat geht ein spürbarer Teil deines Gehalts ans Finanzamt. Mit einer vermieteten Immobilie holst du dir einen Teil davon zurück.

10-Jahres-Szenarien

Warten kostet Geld. Bei 2,5 % Inflation verliert dein Erspartes jedes Jahr an Kaufkraft.

Beispielrechnung, ohne Gewähr · 2 % Wertsteigerung und 2,5 % Inflation p. a. · Modell: Immobilienrechner

Alle Zahlen sind Beispielrechnungen ohne Gewähr und abhängig von Lage, Zins und individuellem Steuersatz. Keine Steuer- oder Anlageberatung.

Das Wichtigste

Drei Punkte, die du kennen solltest.

Neubau: bis zu 10 % Abschreibung im Jahr
Im Neubau sind bis zu 10 % AfA im Jahr möglich: 5 % degressiv plus 5 % Sonder-AfA nach § 7b in den Jahren 1 bis 4. Die AfA ist ein steuerlicher Abzug ohne Cash-Abfluss. Im Referenzobjekt Rheinfelden spült der Papierverlust im ersten Jahr rund 1.829 € pro Monat als Erstattung zurück.
Bestand: 3 bis 5 % linear
Im Bestand sind 3 bis 5 % lineare AfA möglich, laut Restnutzungsdauergutachten. Bei unseren Bestandswohnungen im Raum Dresden liegt das Gutachten bereits vor und ist im Kaufpreis enthalten. Dort lassen sich auch die Kaufnebenkosten in die Finanzierung einbinden, der Einstieg ist ohne Eigenkapital möglich.
Direktkauf und der Blick nach Steuern
Du kaufst direkt vom Bauträger, im Neubau wie im Bestand. Kein Makler dazwischen. Vor Steuern ist das Referenzobjekt monatlich spürbar negativ, entscheidend ist die Gesamtbetrachtung nach Steuern über die volle Haltedauer. Die Steuervorteile sind nicht an Berufstätigkeit gebunden, Bedingung ist die Vermietung.

Alle Zahlen sind Beispielrechnungen ohne Gewähr und abhängig von Lage, Zins und individuellem Steuersatz. Keine Steuer- oder Anlageberatung.

Fragen zum Thema

Ist Neubau nicht zu teuer? Bestand wäre günstiger.
Der Vergleich von Kaufpreisen führt in die Irre. Entscheidend sind die Gesamtkosten über 10 bis 15 Jahre. Neubau bringt bis zu 10 % AfA im Jahr (im Bestand meist 3 bis 5 % laut Restnutzungsdauergutachten), höchste Energieeffizienz, stabile Mieter und bessere Chancen beim Verkauf. Über die ganze Haltedauer gerechnet ist der Neubau deshalb nicht teurer.
Was, wenn ich arbeitslos werde und die Abschreibung wegfällt?
Die Steuervorteile sind nicht an Berufstätigkeit gebunden. Einzige Bedingung: Das Objekt ist vermietet (§ 21 EStG). Ohne Einkommen verfällt die Abschreibung nicht, sie wird als Verlustvortrag mitgenommen und hat kein Ablaufdatum. Das gilt auch bei Sabbatical, Elternzeit, Auslandsaufenthalt oder Selbstständigkeit.
Ich habe zu wenig Eigenkapital.
Dann ist der Weg über vermieteten Bestand im Raum Dresden der richtige Einstieg: Dort lassen sich die Kaufnebenkosten in die Finanzierung einbinden, der Einstieg ist ohne Eigenkapital möglich. Beim Neubau in Südbaden brauchst du Eigenkapital, dafür kommt die Steuererstattung als realer Kapitalrückfluss zurück. Wir rechnen dir beide Wege vor, bevor du dich entscheidest.

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